Электронное взаимодействие системы регистрации недвижимости с банками в платформенной экономике

Пример интересного инновационного опыта развития платформенной экономики с участием системы государственной регистрации недвижимости демонстрирует РФ. С 11.09.2021 электронное взаимодействие Росреестра (система регистрации недвижимости) с банками при совершении ипотечных сделок (технологии FinTech) будет осуществляться с помощью информационных систем «Госчейн» и «Мастерчейн». Это событие обусловлено двумя постановлениями Правительства от 2 сентября 2021 года. 

 Во-первых, это Постановление Правительства Российской Федерации от 02.09.2021 № 1471 «О проведении эксперимента по апробации способа взаимодействия между депозитарием, осуществляющим хранение электронной закладной, и федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с применением информационной системы «Мастерчейн», основанной на технологии распределенных реестров».

Во-вторых, это Постановление Правительства Российской Федерации от 02.09.2021 № 1472 с необычно длинным названием «Об определении информационных систем, включенных в инфраструктуру, обеспечивающую информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме, с использованием которых осуществляется информационное взаимодействие федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и депозитария, осуществляющего хранение электронной закладной или обездвиженной документарной закладной, и о внесении изменения в Положение об инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг и исполнения государственных и муниципальных функций в электронной форме»

Таким образом РФ проверяет насколько успешным может оказаться обмен данными при оформлении ипотеки с помощью российской технологии распределенного реестра «Мастерчейн» по технологии «блокчейн». Реализовывать эксперимент будут Банк России совместно с Росреестром, Минцифры и компании Дом.РФ. Цель эксперимента – ускорить информационный обмен между Росреестром и банками, что должно сделать цифровую ипотеку доступнее для заемщиков. Среди задач эксперимента – апробация технологии, анализ рисков, формирование условий для появления государственной информационной системы «Госчейн» на основе компонентов «Мастерчейна». Одним из необходимых элементов процесса перевода ипотечных сделок в цифровой формат является электронная закладная. Эксперимент предполагает, что обмен данными между банком, Росреестром и депозитариями при оформлении закладной будет происходить на базе блокчейн-платформы «Мастерчейн». Она разрабатывалась основанной Центральным банком и крупнейшими банками Ассоциацией Финтех (АФТ) путем модификации блокчейн-протокола платформы Ethereum. В конце 2019 г. российская технология прошла сертификацию на соответствие требованиям криптографической защиты информации. Сертификат ФСБ подтверждает безопасность использования электронной подписи (без нее нельзя оформить электронную закладную) в промышленной эксплуатации для заключения юридически значимых сделок. Оператором платформы в рамках эксперимента станет ООО «Системы распределенного реестра», соучредителями которого являются ВТБ, Газпромбанк, Промсвязьбанк, НСПК, Московская биржа и АФТ. Тестовые сделки с оформлением закладных через «Мастерчейн» Россреестр, Дом.РФ и АФТ проведены еще весной, но при использовании обезличенных данных. Сделки не имели юридической силы. С декабря 2021 года начнется оформление сделок с реальными данными граждан. Обмен  между участниками ипотечных сделок на базе технологии блокчейн позволит сократить сроки оформления закладных с нескольких дней до нескольких часов или даже минут. Сегодня при работе с бумажными закладными процесс регистрации занимает больше недели, в силу того что их обработка требует значительных издержек на перевозку, хранение, исправление ошибок в случае их возникновения. Платформа «Мастерчейн» позволяет объединить участников в одной сети, полностью автоматизировать процессы и сократить выпуск закладной до одного дня.

Примечание: О закладной. Закладная для банка по ипотеке – это ценная бумага, в которой подтверждено право владельца бумаги на имущество, обремененное ипотекой. Закладная подтверждает право банка обратить свои требования на залог, например, жилье, в случае нарушения условий ипотечного договора со стороны заемщика. Она может быть бумажной и электронной. Закладная составляется банком и подписывается заемщиком при получении ипотеки. Документ регистрируется в Росреестре и хранится в депозитарии. Сейчас практически у каждого крупного банка есть свой депозитарий. После погашения ссуды залог с недвижимости снимается в органах регистрации. Оформление закладной не является обязательным. Это зависит от условий договора, который заключается с банком. Закладная для банка делает продажу имущества проще: долг заемщика при наличии закладной может продаваться полностью или по частям, самостоятельно или в составе более сложных инструментов (деривативов). На условия предоставления кредита это по общему правилу никак не влияет. Возможность оформлять электронные закладные законодательно в РФ появилась еще в июле 2018 г., а через Мастерчейн – с 2019 г. Заниматься электронными закладными в промышленных машстабах банки начали относительно недавно. С 2020 г. промышленную эксплуатацию системы учета электронных закладных в системах банка и на базе Мастерчейн осуществляет Сбербанк. В июне 2021 г. Сбербанк также начал обслуживать в качестве депозитария первые электронные закладные –  от Газпромбанка. Тогда же Газпромбанк сообщил, что переводит выпуск закладных по ипотеке на Мастерчейн. ВТБ начал выдавать электронные закладные на покупку готового жилья в августе этого года – он направляет документы в Росреестр, а потом для учета и хранения передает закладную в депозитарий ВТБ. Помимо взаимодействия через Мастерчейн участники процесса могут обмениваться данными через систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

В Беларуси закладные, а тем более цифровые, пока не получили широкого распространения

С упомянутыми выше постановлениями можно познакомиться здесь