Автоматические модели оценки – предмет научных исследований в Беларуси

3 декабря 2020 года состоялось заседание Республиканского научно-методического семинара «Экономика недвижимости и оценка стоимости» Белорусского общества оценщиков (председатель – действительный член Международной инженерной академии Н.Ю.. Трифонов), на котором заслушано сообщение К.В. Болотник из Белорусского государственного технологического университета. Сообщение сделано по результатам исследований, ведущихся в рамках подготовки магистерской диссертации, посвященной проблемам автоматической оценки недвижимости.

 Дискуссия состоялась вокруг следующих проблем.

1. Кому и для каких целей сегодня может служить автоматическая оценка? В основу этих исследований автором были положены положения стандартов массовой оценки, предложенных в 2018 году международной ассоциацией автоматической оценки IAAO. Предлагается 5 категорий пользователей в 41 сферах возможного применения AVM.

2. Какие научные исследования ведутся по данной проблеме? Предложенный библиографический список включает около 40 публикаций. На заседании рассмотрены некоторые из них. Часть публикаций посвящено моделям оценки и анализу их качества. Отмечено, что, как правило, рассматриваются гедонические модели и модели нейронных сетей. Их точность, как правило, оценивается степенью корреляции с рыночной стоимостью. Часть исследований связано с моделями автоматической оценки разных категорий или видов имущества. Например, земель сельскохозяйственного назначения, или земель пригородных территорий, или земель крупных городов. Часть исследований посвящено применению моделей в оценке экономической эффективности реорганизации или консолидации земель. Большинство исследований связывают развитие AVM с большими данными и географическими информационными системами. Часть исследований рассматривают искусственный интеллект как инструмент такой оценки.

3. Какие страны, какие проекты автоматической оценки уже реализовали на практике? Рассмотрена практика США, России, Австралия и др. Особо выделен опыт Украины. Особенностью этой страны стало закрепление в 2020 году регламентов автоматической оценки законодательным актом. Появление Национальной IT-платформы автоматической оценки позволяет ускорить скорость оценки в десятки тысяч раз, стоимость в 20-30 раз. Регламент предусматривает переход к индивидуальной экспертной оценке, если заказчики оценки не согласны с результатами автоматической оценки. В разных странах используются различные бизнес-модели предоставления услуг автоматической оценки с PropTech-платформ. Обращает на себя внимание, что особый интерес вызывают AVM в практике цифровой трансформации ипотечного кредитования.

4. A что в Беларуси? Отмечено, что о научных исследованиях и о подготовке кадров в области автоматической оценки неизвестно. Первая попытка обсуждения данной проблемы в работах Н.Ю.Трифонова и В.В.Ермоленко в 2005 году, видимо, была преждевременной. Лишь недавно эти вопросы, том числе, цифровой ипотеки, были вновь подняты лишь на нескольких семинарах Белорусского общества оценщиков (А. Сахаревич, Е. Варсак). В то же время, две ИТ-платформы в Беларуси с применением моделей AVM уже существуют.

6. Что делать дальше? В этой части обсуждалось предложение по созданию в Республике Беларусь во взаимодействии с IAAO двух стандартов (стандарт AVM и стандарт проверки качества AVM); целесообразность стартап-проектов AVM для оценки объектов недвижимости по которым отсутствует рыночная информация; проект ИТ-платформы автоматической оценки в инфраструктуре Е-правительства, которому доступны большие данные Государственных информационных систем.