Литва: семинар по оценке недвижимости

В Каунасе состоялся международный семинар оценщиков. Ниже приводятся переводы аннотаций выполненных сообщений.

Yener Coscun. Оценка недвижимости в условиях неопределенности . Сопоставимая информация, используемая при оценке недвижимости, обычно не содержит сведений о вероятностях возникновения неопределенных событий. Однако существующий период Covid 19 показывает, что стоимость активов может сильно зависеть от неопределенностей и даже экстремальных событий. Доклад посвящен выявлению стоимости при оценке недвижимости в условиях неопределенности. Представлены рекомендации, основанные как на теоретическом, эмпирическом обзорах, так и на подходах профессиональных организаций к оценке стоимости в условиях неопределенности. С практической точки зрения делается попытка разработать схему минимизации потенциальной погрешности оценки в период неопределенности.

Maurizio d’Amato.  Норма циклической капитализации. Рынок недвижимости имеет «естественное» циклическое поведение. Мнения о стоимости, основанные на доходных подходах, обычно основываются на предположении о стабильном или постоянно растущем или уменьшающемся доходе. Международные стандарты оценки IVS 2017 требуют специального расчета для оценки «циклического актива». Ответом на это требование IVSC, похоже, будет циклическая капитализация. Сообщение сосредоточено на объяснении нормы циклической капитализации, методологии ее оценки и на примерах из практики. Даются рекомендации как применить такую норму на рынке Литвы. Одновременно представляется недавно опубликованная книга «Оценка собственности и рыночный цикл», изданная Springer.

Šviesa Leitonienė.  Особенности расчета рыночной и справедливой стоимости с учетом перспективы бухгалтерского учета и оценщиков. В чем разница между справедливой и рыночной стоимостью при оценке коммерческой недвижимости? На семинаре представлены различия законодательства, касающиеся справедливой и рыночной стоимости коммерческой недвижимости, а также теоретические и эмпирические доказательства проблемных вопросов применения доходного метода в оценке коммерческой недвижимости. Представлены практические примеры различий в расчете справедливой и рыночной стоимости коммерческой недвижимости вместе с их методологическими подходами и примерами рынка Литвы.

Rusnė Jegelevičiūtė. Методика экспертного исследования по определению дополнительных поправочных коэффициентов при оценке недвижимости. Сравнительный метод — один из наиболее часто используемых методов оценки недвижимости. Обычно существует много различий между объектом оценки и сопоставимым объектом, для которого определяется окончательная стоимость недвижимости. На практике определить критерии корректировки и их вес достаточно сложно, поэтому для этого был проведен экспертный опрос. Чтобы определить важность используемых критериев и их вес при сравнении недвижимости с аналогичными сделками был проведен опросе оценщиков недвижимости и экспертов из смежных областей. В сообщении представлены результаты опроса, структура исследования, индикаторы.

Valentas Gružauskas. Определение коэффициента корректировки стоимости недвижимости с помощью машинного обучения. Традиционные статистические методы позволяют осуществлять оценку с использованием как линейных, так и нелинейных зависимостей. Такие методы обычно не решают проблему отсутствия доступных данных в регионах, где исторически транзакции не проводились. В докладе представлен подход машинного обучения для количественной оценки цен на жилье и экономических тенденций с построением нелинейной зависимости. Из разработанной комплексной модели предоставлены поправочные коэффициенты по месту, времени и условиям оценки. Обсуждаются также некоторые вопросы автоматической массовой оценки.

Николай Синяк, Сергей Шавров. Влияние PropTech на стоимость недвижимости. Сегодня в секторе недвижимости происходят большие изменения, связанные с цифровизацией. Технологии PropTech полезны как для территориальной конкуренции, так и для территориального развития. PropTech характеризуется массовым внедрением в экономику инновационных инструментов подбора жилья, дистанционного зондирования Земли беспилотными летательными аппаратами, виртуальной реальности, информационного моделирования зданий (BIM), инструментов анализа данных, искусственного интеллекта (AI), Интернета вещей (IoT) и блокчейна, смарт-контрактов, краудфандинага в сфере недвижимости, FinTech-инструментов, связанных с недвижимостью, инструментами умных городов, регионов, домов. В докладе рассматривается влияние этих инструментов на стоимость недвижимости и ее экономический рост. Учитывается, что PropTech влияет на четыре области: (1) приложения в сфере недвижимости; (2) на прозрачность рынка недвижимости; (3) на конкуренцию компаний и (4) на рынок труда и образования. Указывается как вышеперечисленные технологические инновационные инструменты влияют на стоимость недвижимости. Рассматриваются проблемы, с которыми оценщики недвижимости сталкиваются в связи с появлением быстро развивающихся информационных технологий. Профессионалам рекомендуется научиться использовать зарождающиеся тенденции PropTech, чтобы не столкнуться с ненужностью в сфере недвижимости.

Tom Kauko. Аспекты устойчивого развития городского планирования и недвижимости. Недвижимость и городское планирование — это совершенно разные дисциплины, но обе имеют дело с устойчивостью застроенной среды. В докладе показывается, как более простая из двух областей (обычно это недвижимость) может способствовать пониманию более сложной области (территориальное планирование), и наоборот. Излагаются несколько идей о последних изменениях в планировании, включая соображения устойчивости; некоторые идеи о том, как стоимость/оценка недвижимости влияет на устойчивое развитие и планирование. Указывается на очевидные конфликты между городским планированием и ценностью недвижимости. В частности, приводятся случаи из практики (город Портсмут, Великобритания), насколько сложно согласовать эти интересы.

Malgorzata RenigierBilozor. Геофизические методы в анализе рынка недвижимости. Как идентифицировать функциональные зоны недвижимости? Как зоны могут меняться со временем? Как определить ранги зон? Как индикаторы зон могут влиять на стоимость недвижимости (например, количество зданий, размер рынка и т.д.)?

Sabina Zrobek. Общая информация о системе оценки в других странах, например в Польше. Рассмотрены наиболее частые ошибки, допускаемые оценщиками.