О защите прав добросовестных приобретателей

Система регистрации земель иногда называется по имени ее изобретателя Р.Торренса. Изобретена им в 1858 году. Называется также системой регистрации титулов, то есть прав. Система Торренса базируется на следующих принципах: неоспоримости; регистрации прав и обременений; отмены конструктивного уведомления; гарантий.

Принцип неоспоримости. Состоит в том, что неоспоримый титул не может быть объявлен недействительным, отменён или аннулирован. Он служит свидетельством того, что обладатель титула имеет бесспорное право на владение собственностью и что он полностью защищён от иска другой стороны. Возникновение, изменение и прекращение вещных прав основываются только на записях в специализированном кадастре или регистре. В Республике Беларусь такой информационный ресурс появился в 2002 году и называется «Единый государственный регистр недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (ЕГРНИ) . По Торренсу даже если при записи была совершена ошибка, потерпевшее лицо вправе предъявить иск к неосновательно обогатившемуся, но не может требовать исправления записи. Лишь в том случае, когда запись о праве была внесена путем подлога документов на участок, который ранее был записан на другое лицо, последнее (как потерпевшая сторона) вправе в судебном порядке потребовать возврата участка и уничтожения неправомерно внесенной записи.

Принцип гарантии. Этот принцип обеспечивает покрытие ущерба лицу, которое лишено земельного владения (или его доли) в результате ошибки в функционировании системы регистрации. Ущерб может быть компенсирован, если он причинен вследствие ошибки. Например, титул, полученный в результате мошенничества и подделки, может быть оспорен. Истинный владелец может восстановить его в случае, если он ранее был приобретён мошенником. Однако, если мошенник передаёт титул добросовестному покупателю, этот покупатель приобретает неоспоримый титул. В системе Торренса первоначальный владелец не может восстановить своих прав на владение недвижимостью или интереса в ней и получает компенсацию, тогда как право собственности на недвижимость (или интерес в ней) остаётся за добросовестным покупателем. Система регистрации построена так, что ошибки при внесении записей в кадастр/ регистр почти полностью исключаются, так как производится тщательная проверка всех данных, лежащих в основе регистрационной записи. Для этого регистрационная служба обеспечена квалифицированными юристами, проверяющими чистоту титула. Все граждане могут полагаться на реестр — его точность, надёжность и полноту информации. В случае, если лицо понесло потери или потерпело ущерб в связи с тем, что полностью полагалось на систему титульного реестра, оно имеет право на компенсацию от государства. Принцип гарантии обеспечивается Гарантийным фондом, которым управляет государство. Этот фонд формируется за счёт части платы за регистрацию. Деньги этого фонда не могут быть использованы для иных целей.

Несмотря на то, что отечественная система относится к системе Торренса, она не в полной мере отвечает всем ее принципам. Так, например, государственная регистрация прав добросовестных приобретателей не является безусловной и может быть отменена решениями суда. Более настораживает тот факт, что только для жилой недвижимости в 2018 г. по отношению к 2017 г. имел место рост (14 процентов) числа сделок и транзакций прав, признанных недействительными после государственной и регистрации.

В связи с этим обращает на себя опыт Российской Федерации

Госдума РФ приняла в третьем окончательном чтении поправки в ГК РФ, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных квартир от изъятия жилья в пользу государства. Этот законопроект был внесен в ГД по предписанию Конституционного суда РФ. Речь идет об изменениях ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя). Она дополняется новым пунктом, согласно которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое вычлененное помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя — гражданина. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли. При рассмотрении указанных исков судами будет устанавливаться факт добросовестности приобретателя жилого помещения. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которые попали в непростые ситуации из-за мошеннических схем. При этом у государства сохраняется право регрессного требования к лицам, виновным в незаконном выбытии такого имущества. 

Проектом Закона устанавливается презумпция добросовестности лица, который приобрел помещение, основываясь на данных кадастра/регистра недвижимости, находящегося в компетенции Росреестра. Указывается, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества является тот, кто при его приобретении полагался на данные госреестра (в Беларуси — ЕГРНИ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал (или должен был знать) об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права на недвижимость. 

Также уточняются правила сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. 

Кроме того, вводится еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в судебном порядке истребовать вычлененное помещение, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН (госрегистр) записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.

В случае принятия закон вступит в силу 1 января 2020 года. 

В августе 2019 г. президент РФ подписал поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье. Документ разработан по предписанию КС РФ. Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те лица, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Она будет выплачиваться из казны РФ по выбору правообладателя — либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости истребованной недвижимости.