3D моделирование в оценке недвижимости

В журнале GIM-International сентября 2019 года опубликована статья китайских и голландских специалистов, посвященная попытке использования трехмерных свойств объектов в оценке недвижимого имущества. Такой подход к оценке высказан впервые. Ниже приведена аннотация данной статьи.  

Введение. Быстрое развитие городов в Китае изменило городские пейзажи: резко увеличивается количество высотных зданий. Однако текущие методы оценки 2D-свойств объектов не учитывают вертикальное измерение. Даже, несмотря на то, что этот аспект влияет на стоимость имущества (область видения, тени, дневной свет). Этот недостаток в районах с высокой плотностью может быть устранен путем трехмерного моделирования местности. В статье представлены исследования для изучения подхода 3D-моделирования с использованием данных дистанционного зондирования для более точной оценки недвижимости. Обычно интеграция ГИС с оценкой имущества основана на двух измерениях. Когда дело доходит до обработки сложных вертикальных застроек в городских районах, существующие методы не в состоянии описать 3D-характеристики объекта и дать точную информацию о пространстве между объектами. Ввиду значительного роста цен на недвижимость и технического прогресса в ГИС, 3D-моделирование становится все более актуальным для оценки имущества в городских районах, ибо оно лучше описывает сложные характеристики собственности.

Территория пилотного проекта. Сиань, столица провинции Шэньси, расположена в среднем западном районе Китая. Город является образовательным, политическим и экономическим центром провинции Шэньси и всего северо-западного Китая. Он в значительной степени привлекает туристов со всего мира. Сиань был выбран для исследовательского проекта из-за доступности данных о рынке недвижимости, который особенно процветал в последние несколько лет. Хотя изучение влияния трехмерных индикаторов является дорогостоящим и длительным, ожидаемые результаты в масштабах соседства могут быть полезны, давая потенциальным покупателям более быструю оценку стоимости недвижимости в определенном районе, а также более простые вычисления и сбор данных.

Более высокий уровень детализации. 3D-моделирование и его возможности в оценке имущества до сих пор не пользовались большой популярностью ни у муниципальных властей, ни у застройщиков в Сиане. Новый подход был исследован только застройщиками недвижимости в нескольких крупных городах (например, в Шэньчжэне). Муниципальное правительство Сианя действительно использует некоторые 3D-модели, но в основном в городском планировании. Случаи использования ограничены из-за низкого уровня детализации (LOD), обусловленного огромными затратами, низкими технологиями и политикой общественной безопасности. Тем не менее, 3D-моделирование может быть разработано для более высокого LOD, чтобы служить большему количеству целей в будущем. Например, управление аварийными ситуациями. Разработчики недвижимости используют 3D-моделирование для архитектуры и ландшафтного дизайна, но они редко используют его в целях продаж, потому что считают (считали) традиционные инструменты 2D-продаж вполне эффективными и интуитивно понятными. Реформа политики способствовала значительному росту населения в Сиане и, таким образом, более высокому спросу на жилье.

Изучение 2D-метода. В этом исследовательском проекте сначала была применена обычная гедонистическая ценовая модель с 2D-индикаторами. Как правило, колебания цен на недвижимость обобщаются с помощью различных статистических моделей (метод наименьших квадратов (OLS), географически взвешенная регрессия (GWR). Исходные данные о ценах не всегда презентабельны из-за политики фиксированных цен и политики ограничения покупок, установленной муниципальным правительством Сианя с целью стабилизации цен на недвижимость. Следовательно, цены могут не показывать значительного влияния географического положения объектов и их окружения.

Процесс 3D-моделирования и его результаты. Подготовка к составлению 3D-модели была разделена на два основных этапа: классификация земного покрова на основе данных дистанционного зондирования Земли и построение структуры 3D-данных. Мультиспектральные изображения, используемые для классификации, были получены с китайского спутника Gaofen-2 с разрешением 4 м и Sentinel-2 с разрешением 10 м. Классификация была выполнена с помощью алгоритма опорных векторов и подтверждена визуальной интерпретацией. Построение 3D-структуры данных проводилось в ArcGIS с использованием атрибутов высот для 2D-планов этажей, которые можно было напрямую связать в CityEngine. В процессе 3D-моделирования были исследованы два высотных района. В качестве 3D-показателей учитывались тип обзора, коэффициент обзора неба (SVF), солнечный свет и ориентация свойств. Они были определены на основе местных знаний, полученных с помощью вопросника, распространенного среди жителей Сианя. Первые три индикатора были смоделированы встроенными функциями в CityEngine: видимость и анализ солнечного света. Результаты регрессии показали, что индексы качества 3D-метода (0,451) были значительно выше, чем у 2D-методов. Было доказано, что SVF, солнечный свет и ориентация на недвижимость оказывают существенное влияние на цену недвижимости при уровне значимости 0,05. Оказалось, что 3D-метод может объяснить изменения цен на недвижимость лучше, чем 2D-методы. Трехмерная визуализация в CityEngine также показала отличную производительность в отношении количественной оценки и анализа трехмерных индикаторов.

Проверка 3D-модели. Результаты регрессии трехмерной модели были проверены путем перекрестной проверки. Они оказались довольно хорошими с ошибкой прогнозирования стоимости недвижимости в 9,76%.

Путь в будущее. Исследование подтвердило, что подход 3D-моделирования эффективен для качественной оценки имущества. Оценка имущества может быть проведена более полным, точным и экономически эффективным способом с поддержкой данных дистанционного зондирования с высоким разрешением и 3D-структуры данных. Кроме того, он может широко применяться к другим областям. Например, для установления ценовых стандартов для будущего налога на недвижимость в Китае.