Проблемы оценочной деятельности

Газета КоммерсантЪ» (РФ) опубликована статью «Оценку не спасли реформы», автор В. Горячева, которая интересна и для оценщиков недвижимости на белорусском рынке оценочной деятельности. Полностью с материалом статьи в газете «Коммерсант» можно ознакомиться здесь.

В статье отмечается, что 2018-й стал кризисным годом для рынка оценки, несмотря на происходящие изменения. Невысокий спрос на услуги оценщиков и демпинг в прошлом году оставались одной из основных проблем рынка. Введение аттестации оценщиков не изменило ситуацию. Новые подходы к оценке кадастровой стоимости не дали рынку ожидаемых точек роста. Все, что формирует спрос на услуги по оценке падает: объемы сделок на рынке недвижимости, объемы кредитования, оценка для МСФО. Проблема низкого качества услуг – основная сегодня на рынке. О ней заявляют крупнейшие потребители оценочных услуг: Минэкономразвития, Росимущество, ЦБ. И произошедшие изменения, в том числе на законодательном уровне, проблемы не решают.

Введение аттестации:

Ранее многие эксперты говорили, что введение аттестации оценщиков позволит решить проблему качества отчетов об оценке. И потому одним из важнейших событий на рынке оценки стало вступление в силу с 1 апреля 2018 года требования закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому подписывать отчет об оценке может лишь обладатель квалификационного аттестата по одному из трех направлений — оценка недвижимости, оценка бизнеса и оценка движимого имущества. Аттестат выдается после сдачи квалификационного экзамена. К 31 марта 2018 года, по данным Минэкономразвития, претенденты успешно сдали 10 169 экзаменов. Доля провалов при сдаче экзамена на аттестат составила 32,5%. По данным Росреестра, по состоянию на 26 июня 2019 года аттестаты имеют 17,3 тыс. оценщиков. Участники рынка по-разному оценивают введение обязательных аттестатов для оценщиков. Так, с рынка ушли отдельные специалисты и оценочные компании. Ожидалось, что введение аттестации сможет обеспечить рост качества услуг, став ограничением для вхождения на рынок неквалифицированных оценщиков, но этого не случилось. Специалисты полагают, что основными факторами, влияющими на качество, являются опыт работы оценщика и его профессиональная компетенция. Поэтому в требованиях по опыту надо оставить минимум три года непрерывного стажа работы в оценочной деятельности в оценочной компании. Высокая же доля провалов на экзамене объясняется закрытостью вопросов. Именно поэтому семь саморегулируемых организаций оценщиков (ассоциация «СРО „Экспертный совет“», НП «СРО „Деловой союз оценщиков“», ассоциация «СРО „Национальная коллегия специалистов-оценщиков“», НП «СРО „Свободный оценочный департамент“», СРО «Союз „Федерация специалистов оценщиков“», СРО «Ассоциация оценщиков „Сообщество профессионалов оценки“» и ассоциация оценщиков «Кадастр-оценка») подали иск в суд с требованием признать недействительным положения приказа Минэкономразвития от 29 мая 2017 года №257, по которому вопросы квалификационного экзамена являются закрытыми. Однако в мае 2018 года апелляционная коллегия Верховного суда РФ подтвердила правомерность проведения квалификационного экзамена в области оценочной деятельности по не раскрывающимся заранее вопросам.

Кадастровая стоимость:

В 2018 году в РФ были приняты поправки в Налоговый кодекс, вступившие в силу в 2019-м об определении и оспаривания кадастровой стоимости для целей налогообложения. Введен единый подход к применению кадастровой стоимости для объектов налогообложения недвижимого имущества. В качестве налоговой базы теперь может применяться только кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости ЕГРН (прим. в Беларуси такие изменения в Налоговый кодекс имели место в 2010 г.)  До 1 января 2019 года была возможность проведения индивидуальной оценки: кадастровая стоимость сначала устанавливалась, затем могла быть скорректирована по решению суда или комиссии в сторону снижения, далее муниципалитеты могли вновь привлечь оценщика и повысить ее. В итоге — масса судебных разбирательств регистрационных органов с собственниками, с третьими лицами, споры налоговиков и налогоплательщиков по налогу на имущество. Оценка для целей оспаривания кадастровой стоимости могла бы стать новым источником спроса услуг оценщиков. Но этого не произошло, поскольку по факту ее все чаще выполняют вновь созданные специально и только для этих целей компании. В 2020 году все регионы России перейдут на новую систему кадастровой оценки. В стране будет действовать институт государственных кадастровых оценщиков, и полномочия по определению кадастровой стоимости будут переданы государственным бюджетным учреждениям, созданным субъектом РФ. Эти государственные учреждения будут на постоянной основе определять кадастровую стоимость объектов недвижимости вне зависимости от типа объекта.

Цифровизация оценки:

Еще одним трендом на рынке оценки стала цифровизация оценки по типовым объектам. Например, объектов недвижимости, являющимся предметом залога для получения ипотечных кредитов в банках. Многие кредитные организации уже сейчас готовы работать с электронными отчетами оценки, а оценщики — их представлять, но стандарта единого формата такого отчета пока нет. Даже если банк согласен принимать отчет об оценке в электронном виде, то в Росреестр заемщикам необходимо представлять исключительно бумажный отчет, заверенный печатью. В ассоциации банков «Россия» решили разработать стандарт единого электронного отчета об оценке при ипотечном кредитовании в машиночитаемом формате, предложить его Минэкономики для обсуждения с рынком оценщиков и последующего внесения необходимых изменений в законодательство. Стандартизация и переход на единый формат электронного ответа позволят в конечном итоге оценочным компаниям сократить расходы, однако могут нести и определенные риски. Например, нестандартные объекты недвижимости могут плохо укладываться в единый упрощенный отчет. В то же время эксперты сошлись во мнении, что упрощенный машиночитаемый отчет по типовым объектам в будущем может быть интересен всем сторонам — оценщикам он позволит снизить трудозатраты, банкам — получить удобный документ.

Конкурсы и антимонопольная служба:

 Имеются интересные тренды, связанные с участием оценочных компаний в тендерах и закупках услуг на проведение оценки. В настоящее время они формируют большую долю рынка. При этом заметны «управляемые» тендеры, где тендерная документация написана под конкретного, заранее известного победителя. Это повлекло много жалоб и судебных разбирательств. В то же время, эксперты считают, что порой заказчику нужны конкретные компетенции, опыт работ по схожим объектам или даже в исключительных случаях может быть необходим конкретный оценщик, ранее оценивавший данный объект. И потому в отдельных случаях желание заказчика видеть определенного исполнителя может быть вполне оправданно, поскольку если в итоге оспаривания тендер выиграет по цене малоопытный оценщик, то он просто не сможет качественно выполнить работу». Всегда в тендере есть два критерия — квалификация и цена предложения. Выигрывать можно либо по квалификации, либо по цене, либо по оптимальному сочетанию квалификации и цены. Поэтому в этом сегменте рынка, как и на рынке оценки в целом, присутствует демпинг. Кроме того, еще одной тенденцией в сфере закупок эксперты назвали объединение оценочных компаний с целью усиления их позиций в тендерах и повышения вероятности победы за счет качественных критериев.

Апелляция:

В 2019 году очередным шагом в борьбе с некачественной оценкой стало создание по предложению Минэкономразвития РФ апелляционного органа по оценке, который сейчас работает в тестовом режиме, но после прохождения шестимесячного периода апробации и внедрения предполагает применение жестких карательных мер за низкое качество отчетов вплоть до запрета ведения профессиональной деятельности. Эксперты отмечают, что появление данного органа может положительно повлиять на рынок.

Добросовестная и недобросовестная конкуренция:

Еще одной серьезной проблемой рынка оценки эксперты называют неравные условия работы для участников рынка, которые основаны на несоблюдении отдельными игроками требований действующего налогового законодательства. Речь идет о работе отдельных субъектов по серым схемам. На сегодняшний день маржинальность оценочного бизнеса низка. Оценочному бизнесу, особенно в регионах, где спрос и цены на услуги гораздо ниже, чем, например, в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах, тяжело и порой невозможно в полном объеме выполнять налоговые обязательства и поддерживать высокую квалификацию персонала. В связи с этим компании оказываются в условиях нечестной конкуренции: одни платят высокие налоги и инвестируют в развитие персонала и качество продукта, что приводит к высокой себестоимости и, соответственно, стоимости услуг, а другие экономят, в результате чего могут снижать цену. Здесь большие надежды лидеры рынка возлагают на новую методологию рейтингования оценочных компаний. Благодаря этой методике компания с официальной зарплатой оценщиков 20 тыс. руб. и минимальной выручкой уже вряд ли может претендовать на высокое место в рейтинге.