Перспективы развития и актуальные проблемы риэлторской деятельности в Республике Беларусь

Представитель Белорусского государственного технологического университета, партнера ОО «Земельная реформа», принял участие в работе круглого стола «Перспективы развития и актуальные проблемы риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», который проведен 16 мая 2019 года Союзом юристов Беларуси в г. Минске. Союз юристов — общественное объединение, возглавляемое Заместителем Главы Администрации Президента Республики Беларусь В. В. Мицкевичем. К участию было приглашено 42 специалиста. Среди них: члены Союза юристов, представители государственных органов (Министерство Юстиции, Министерство экономики, Государственный комитет по имуществу), руководители наиболее крупных риэлторских компаний страны, представители общественных организаций (БелАН, Республиканская конфедерация предпринимательства, Союз риэлторских компаний, Союз компаний по реинжинирингу риэлторской деятельности и др.), представители предприятия-оператора Е-правительства (Национальный центр электронных услуг ОАЦ при Президенте Республики Беларусь), ученые ведущих университетов (БГУ, БГТУ, БГЭУ), представитель Национального кадастрового агентства.

Предметом дискуссий стало дерево проблем риэлтерской деятельности и пути ее совершенствования. Обсуждалось что происходит, почему это происходит, что можно сделать с законодательством в этой сфере и как при поддержке обновленного законодательства сделать данный вид деятельности лучше на благо государства и общества.

Дискуссия показала, что проблемы совершенствования законодательства касаются не только регулирования риэлтерской деятельности, но и законодательства в области государственной регистрации недвижимости; законодательства, определяющего правоотношения на рынке недвижимости и их прозрачность; законодательства в поддержку цифровой трансформация не только риэлторской деятельности, но и рынка недвижимости в целом.

1.Законодательство, регулирующее риэлтерскую деятельность. Судя по состоявшейся дискуссии, для него характерно:

А. Жесткая система ценообразования в сфере риэлтерских услуг, которая не соответствует потребностям ни риэлторских организаций, ни потребителей их услуг. Высказано мнение, что отсутствие в стране монополизма в этой сфере услуг может гарантировать соблюдение рыночных, а не директивных принципов ценообразования. Поэтому целесообразна отмена государственного регулирования цен и тарифов на риэлтерские услуги, разрешение использования упрощенной системы налогообложения. Цены на риэлторскую услугу должны определяться исключительно условиями договора.

Б. Исключение из профессиональной деятельности риэлтеров целого ряда сегментов, что сдерживает развитие отрасли. Отмечено, что эти исключения противоречат лучшей мировой практике и профессиональным стандартам, даже действующим в пределах ЕврАзЭС.  

В. Отсутствие должной степени защиты прав добросовестных приобретателей. Высказано мнение, что данный недостаток может быть преодолен предоставлением риэлторам доступа к государственным информационным ресурсам для возможности получения всей необходимой информации для подготовки сделки, гарантирующей права приобретателя.

Г. Значительная зарегулированность риэлтерской деятельности, что создает неоправданно высокую бюрократическую нагрузку на риэлтерские организации. Высказано мнение, о целесообразности передачи ряда вопросов регулирования от лицензирующего органа к профессиональному объединению риэлтеров. Этой саморегулируемой организации предлагается передать функции контроля лицензионной деятельности. Также высказано мнение о целесообразности сокращения количества регулирующих документов по возможности до одного.

Эти проблемы, судя по состоявшейся дискуссии, требуют от от государственного регулятора рынка реального понимания ситуации и актуальных проблем. Существующее законодательство в определенной степени оценивалось как устаревшее.

2. Законодательство, определяющее правоотношения на рынке недвижимости и их прозрачность. Участники круглого стола обратили внимание на проблему низкой прозрачности рынка недвижимости. Согласно исследованиям проводимых ежегодно международной консалтинговой компанией Jоnes Lang LaSalle (JLL) по индексу прозрачности рынка недвижимости (Global Real Estate Transparency Index) Беларусь занимает последнее место в Европе (мировой рейтинг 88 из 100 стран мира). Низкий рейтинг относит Беларусь к т.н. «непрозрачной» группе стран. Было высказано оценочное мнение, что непрозрачность работы характерна для 50% риэлторских компаний. Как следствие имеет место отсутствие доверия со стороны государственных структур, а иногда и со стороны населения. Индекс прозрачности JLL учитывает 186 критериев. Представляется целесообразной НИР разработки рекомендаций по улучшению бизнес-процессов по каждому критерию. Высказано мнение, что данная проблема может быть решена цифровой трансформацией бизнес-процессов инфраструктуры рынка недвижимости и созданием необходимого законодательства в поддержку реинжиниринга.

3. Законодательство в поддержку цифровой трансформации бизнес-процессов рынка недвижимости и его инфраструктуры. Участники круглого стола отметили наличие определенных результатов в области цифровой трансформации. Так, в частности:

А. В 2018 году создано профессиональное сообщество – Союз компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности.

Б. В 2018 Союз заключил партнерское соглашение с БГТУ, предусматривающее работу над 8 проектами цифровой трансформации бизнес-процессов на рынке недвижимости.

В. В 2019 году на принципах государственно-частного партнерства разработана и передана в правительство дорожная карта «Цифровая трансформация риэлторской деятельности в Республике Беларусь».

Г. Утверждено положение о корпоративном Центре компетенций цифровой трансформации инфраструктуры рынка недвижимости.

Д. Ведется ОКР по созданию в пространстве общегосударственной автоматизированной информационной системы (инфраструктура Е-правительства) подсистемы государственной регистрации риэлтерских сделок и ведения на этой основе соответствующего государственного информационного ресурса. Ожидается, что реализация этого проекта может со временем вывести страну на одно из первых мест в мире по прозрачности рынка недвижимости, поскольку становится возможным мониторинг в реальном масштабе времени деятельности всех его участников. Еще один эффект системы состоит в том, что риэлтерам становятся доступными е-услуги Е-правительства, что обеспечит большую защиту прав участников рынка, их клиентов.     

Отмечено, что действующее законодательство иногда является барьером цифровой трансформации. В частности, имеются нормы, предписывающие в ряде бизнес-процессов использование исключительно бумажных документов. Отсутствует какое-либо регулирование системы мониторинга рынка недвижимости и оценки его прозрачности. Отмечено также, что не все необходимые риэлтерам услуги может оказать сегодня Е-правительство в силу имеющихся ограничений на распространение информации и даже в силу отсутствия в его инфраструктуре ряда информационных ресурсов.

Союз компаний по реинжинирингу риэлторской деятельности и НЦЭУ  считают технологическую трансформацию для повышения качества услуг и прозрачности рынка недвижимости при государственно-частном партнерстве основным направлением развития отрасли сегодняшнего дня.  

Участник круглого стола В. Давидович отметил, что дорожной картой «Цифровая трансформация риэлторской деятельности в Республике Беларусь» планируется создание в Республике Беларусь корпоративного центра компетенций цифровой трансформации рынка недвижимости». Он пригласил Союз Юристов к работе в составе этого Центра. Указал также на важность содействия риэлтерского сообщества практико-ориентированному обучению студентов и магистрантов Белорусских университетов. Бизнес пока оторван от образования, возможности участия студентов в решении реальных задач участников рынка недвижимости ограничены, что в определнной мере сдерживает уровень подготовки профильных специалистов. В то же время лучший международный опыт показывает, что университеты становятся местами подготовки современных «агентов изменений», компетентных одновременно как в инновационных технологиях, так и в праве, так и в менеджменте, так и в экономике.

4.Законодательство, регулирующее систему государственной регистрации недвижимого имущества. Отмечено, что в 2018 году приняты изменения в Закон «О государственной регистрации недвижимости, прав на нее и сделок с ней», предусматривающий реализацию риэлторами функций авторизованных посредников. В то же время возможность электронного взаимодействия никак не повлияла на скорость исполнения бизнес-процессов, поскольку время на государственную регистрацию, предписываемое нормативными правовыми актами никак не изменилось. Высказано мнение о целесообразности соответствующей коррекции законодательства.

Главными спикерами круглого стола были: зам. Министра юстиции Н. М. Старовойтов; директор ЧУП «Мольнар» А. Н. Звездин; руководитель комитета по риэлтерской деятельности ОО «Белорусская ассоциация «Недвижимость», директор ООО «Агентство недвижимости «Эксперт» П. Е.  Астапеня; руководитель риэлтерской компании «СмартРиэлт», председатель Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности Т. Н. Недерева-Архипец; первый заместитель директора РУП «Национальный центр электронных услуг» С.А. Руднев, ;  руководитель группы компаний «Твоя столица», член экспертного совета Союза компаний по реинжинирингу риэлтерской деятельности В. И. Давидович; представитель группы компаний «Akadem.by» А. Горощеня.

 Не вызывает сомнений, что круглый стол, проведенный Союзом юристов, является очень важным событием, содействующим совершенствованию законодательства и даже технологий инфраструктуры рынка недвижимости Республике Беларусь.