Обычная «жуткая» история

28 января 2019 года на портале Onliner.by появился материал под названием «Жуткая история». Автор материала, Евгений Штейн, попросил тех, кто прочитает эту историю на Onliner, если знает, как помочь героям статьи сообщить об этом.

ОО «Земельная реформа», не знает, как помочь героям статьи, но имеет мнение, как помочь в будущем избежать подобных историй.

Суть истории состоит в следующем. Добросовестный и возмездный приобретатель в установленном порядке на основании нотариально-удостоверенного договора купли-продажи купил квартиру. В этом ему помогала риэлторская компания. Договор и переход права собственности в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» на платной основе был зарегистрирован регистратором Минского городского агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Новый собственник потратил немало средств на улучшение объекта недвижимости. Спустя несколько лет судебным решением ничего не подозревавшего собственника лишили его права.  Таким образом, один раз государство в лице государственного регистратора признало переход права собственности (неважно работает он сегодня или нет) (прим. статья 8 Закона 133-З гласит, что государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество), а второй раз в лице судьи отменило такой переход.

Таких «жутких» историй немало, о них неоднократно уже сообщалось и в СМИ и в социальных сетях.  В 2018 году число отмененных регистраций по решению суда составило по предварительным сведениям внушительную цифру 1677. В 2017 году судами первой инстанции удовлетворено 142 иска о признании сделок с квартирами недействительными. Риэлтерские услуги также пока не гарантируют незыблемость приобретаемых прав на недвижимость. В «Белгосстрахе» в период с 2008 г. по 2018 г. зафиксировано 7 страховых случаев, связанных с некачественным оказанием риэлтерских услуг, следствием которых стали иски о признании сделок недействительными. В то же время, очевидно, что услуги риэлторов обеспечивают больше гарантий покупателю, нежели самостоятельная активность.

Как избежать подобных историй, несколько веков тому назад, указал сэр Торренс, изобретатель системы государственной регистрации недвижимого имущества.  Именно он предложил принципы системы регистрации недвижимости и прав на нее. Среди этих принципов два имеют отношение к рассматриваемой истории. Прежде всего, это «принцип неоспоримости». Признанный системой регистрации титул (право) согласно Торренсу не может быть объявлен недействительным, отменён или аннулирован, он служит свидетельством того, что добросовестный обладатель титула имеет бесспорное право на владение собственностью и что он полностью защищён от иска другой стороны. Это также «принцип гарантии». Этот принцип обеспечивает покрытие ущерба лицу, которое лишено  владения (или его доли) в результате ошибки в функционировании системы регистрации.

Так что же делать? Есть три выхода.

Первый выход зависит от Парламента. Состоит в том, чтобы следовать принципам Торренса. Если добросовестный приобретатель А приобрел недвижимую собственность за деньги, а государственный регистратор осуществил регистрацию сделки и переход права на ее основании, то право А становится безусловным и никто его этого права не может лишить не при каких обстоятельствах. Эстония, например, такую норму приняла как наиболее приоритетную в 1993 году, вскоре после приобретения независимости (Закон 1993 года «О вещном праве» и «О земельной книге»). Эта норма есть не что иное, как защита инвестора. Если потом окажется, что кто-то из предыдущих приобретателей пострадал, он должен получать компенсации, но никак не возврат права собственности.  Каким образом, это уже другое дело. Для этого следует менять гражданский Кодекс. Например, уточнять содержание «Статьи 283. Истребование имущества от добросовестного приобретателя».

Второй подход предложен в диссертации «Рынок недвижимости в Республике Беларусь и инструменты его регулирования», автор О. В. Батура. К.э.н. О. В. Батура обосновала в диссертации свои рекомендации по совершенствованию системы страхования рисков утраты имущественных прав на недвижимость за счет развития титульного страхования сделок и определения величины компенсации, в случае дефекта титула, исходя из рыночной стоимости имущества. В этом случае никаких внесений в законодательство не требуется, но такой вид страхования в Беларуси страховым бизнесом пока не практикуется. Представляется, что страхование титула должно предлагаться кандидату в правообладатели государственным регистратором, разъясняющим ему возможные последствия регистрации перехода права.   

Третий подход сегодня берется на вооружение многими странами благодаря цифровой трансформации общества. Основан на том, что риэлторам в целях исключения возможных погрешностей их услуг, из государственных информационных ресурсов предоставляются персональные, сегодня недоступные им данные, в интересах их клиентов, участников сделок.